محاسبه رهن و اجاره خانه در سال۱۴۰۳ به چه صورت است؟
در این گزارش به نحوه محاسبه رهن و اجاره مسکن می‌پردازیم.
به گزارش ایران دکونومی، بطور میانگین حدود ۳۱ درصد از مردم ایران مستأجر و بقیه مالک‌اند. با توجه به این آمار تعداد زیادی ازمردم درگیر اجاره نشینی و پرداخت اجاره بها هستند.
وقتی که افراد در جستجوی خانه هستند و قصد اجاره آپارتمان را دارند، از سوالاتی که ذهن آنها را درگیر می‌کند، چگونگی محاسبه رهن و اجاره خانه است.
هر یک از صاحبخانه ها شرایط خاص خود را برای اجاره ملک خود دارند. تعدادی از این صاحبخانه ها (موجرین) تمایل به دریافت اجاره بیشتر دارند اما تعدادی دیگر ترجیح می دهند مبلغ بیشتری را بابت رهن ملک دریافت کنند.
حتی موجرینی هستند که ملک خود را به طور کامل رهن می دهند و مبلغی بابت اجاره بها به صورت ماهیانه دریافت نمی کنند. این مبلغ تا پایان قراداد نزد موجر باقی می ماند و پس از اتمام مدت قراداد به مستاجر مسترد می گردد.
در اجاره خانه بدون پول پیش یا بدون ودیعه، مستأجر مبلغی را به عنوان ودیعه پرداخت نمی‌کند؛ اما در عوض یک مبلغ زیادی را ماهانه به عنوان اجاره ملک پرداخت می‌کند. این مورد برای افرادی خوب است که در مدت یک سال با میزان پول پیشی که نداده‌اند می‌توانند سرمایه‌گذاری خوبی داشته باشند.
برخی از موجرین نیز ملک خود را به صورت ترکیبی از رهن و اجاره، اجاره می دهند. یعنی هم مبلغ پیش پرداختی را به عنوان رهن از مستاجر دریافت می کنند و در انتهای قرارداد به وی مسترد می کنند. و هم مبلغی را به عنوان اجاره به صورت ماهیانه دریافت می کنند.
نحوه تعیین اجاره‌بها
مبلغ اجاره براساس توافق طرفین معامله یعنی مالک و مستأجر صورت می‌گیرد. این توافق براساس عواملی همچون متراژ ملک، امکانات ملک و همچنین میزان دسترسی به امکانات و خدمات عمومی تعیین می‌شود. محاسبه مبلغ اجاره طبق عرف با توجه‌به قیمت خرید وفروش همان ملک انجام می‌شود. رهن ملک باتوجه‌به‌مدت زمانی که از سال ساخت آن می‌گذرد بین یک‌پنجم تایک هشتم قیمت خریدوفروش ملک محاسبه شده.
به‌طور مثال اگر ملک نوساز باشد برای محاسبه قیمت رهن کامل آن، قیمت فروش ملک را بر ۴ تقسیم می‌کنند، متعاقباً هر چقدر از سال ساخت ملک بگذرد و عمر آن بیشتر شود این مبلغ بر عدد ۶ تقسیم می‌شود. برای تبدیل مبلغی از رهن به اجاره ماهانه، می‌توانید قسمتی از مبلغ رهن را که قرار است به اجاره تبدیل شود طبق عرف جامعه در ۳ درصد ضرب کنید و به مبلغ اجاره برسید. به‌طور مثال مبلغ ۱۰۰ میلیون رهن باتوجه‌به فرمول تبدیل اجاره به مبلغ ماهانه ۳ میلیون تومان اجاره تبدیل می‌شود.
قانون پرداخت اجاره‌خانه
اجاره‌بها در اکثر قراردادها به‌صورت ماهانه تنظیم می‌شود. در برخی موارد به صلاحدید مالک اجاره به‌صورت یکساله یا شش‌ماهه و یا سه‌ماهه پیش‌دریافت می‌شود.
مزایای دریافت ودیعه
وقتی مبلغی بعنوان قرض‌الحسنه یا همان ودیعه توسط مستأجر به مالک پرداخت شود، ضمانتی بر پرداخت اجاره‌بهای ملک و خسارت‌های احتمالی است که در طول مدت سکونت مستأجر، ممکن است به ملک وارد شود.
چگونگی محاسبه حق کمیسیون برای رهن
برای محاسبه مبلغ کمیسیون املاک برای رهن ملک، ابتدا مبلغ کامل رهن به اجاره بها تبدیل می‌شود؛ به این شکل هر یک میلیون تومان از مبلغ رهن در ۳۰ هزارتومان ضرب می‌شود و سپس ۲۵ درصد از مبلغ به‌دست آمده به اضافه ۱۰ درصد مالیات، به‌عنوان حق کمیسیون دریافت می‌شود.
نحوه محاسبه رهن و اجاره در سال 1403
یکی از مسائلی که درباره قیمت اجاره آپارتمان در تهران مطرح است، بستن قرارداد اجاره در قالب رهن کامل یا رهن به همراه اجاره است. معمولادر قراردادهای اجاره آپارتمان حدود یک‌پنجم تا یک هشتم قیمت آپارتمان به‌عنوان رهن کامل درنظر گرفته می‌شود. اگر مستأجر بخواهد به‌صورت رهن کامل آپارتمانی را اجاره کند، دیگر اجاره ماهانه پرداخت نخواهد کرد. درصورتی که رهن کامل نباشد، از مبلغ رهن کامل کم شده و مبلغی به‌عنوان اجاره ماهانه پرداخت می‌شود. نحوه محاسبه رهن و اجاره به این صورت است که به ازای هر یک میلیون تومان مبلغی حدود ۴۰ تا ۶۰ هزار تومان درنظر گرفته می‌شود.
آنگاه هرچه رهن بیشتر باشد، به ازای هر میلیون از آن، این مبلغ از اجاره کسر خواهد شد. به‌طور کلی باید گفت که قیمت اجاره و رهن بستگی به میزان نرخ سود بانکی دارد؛ زیرا معمولاً مالکان ترجیح می‌دهند مبلغ رهن دریافتی را در بانک به امانت سپرده و ماهانه سود آن را دریافت کنند.
رهن بهتر است یا اجاره؟
گاهی اوقات صاحبخانه به دلایلی پول لازم دارد، مثلا ممکن است بدهی داشته باشد. شاید در پروژه‌ای سرمایه‌گذاری کرده و برای مدت کوتاه به پول درشتی نیاز دارد یا هر دلیل دیگر. اما از طرفی تمایلی هم ندارد که خانه‌اش را بفروشد. در این شرایط معمولا صاحبخانه‌ها به‌دنبال مشتری می‌گردند تا خانه‌شان را «رهن کامل» دهند. در نگاه اول این نوع اجاره به نفع مستأجر است چون دیگر نیازی به پرداخت ماهانه مبلغی به‌عنوان اجاره ندارد و از طرفی در انتهای قرارداد پولش به او برگردانده می‌شود.
در واقع رهن کامل شبیه این است که پولتان را در بانک سرمایه‌گذاری کنید و سود پولتان را به موجر بدهید. با این تفاوت که تا پایان قرارداد حق ندارید دست به اصل پولتان بزنید.
در واقع در قراردادهای رهن کامل احتمال تمدید قرارداد بیش از قراردادهای اجاره معمول است. از طرفی در بعضی اوقات ممکن است از شرایط خانه، همسایه‌ها و… راضی نباشید و بخواهید سر سال یا حتی زودتر ازآن خانه بلند شوید، اما به‌خاطر اینکه صاحبخانه پول کامل رهن را نقدی ندارد شاید در پس گرفتن پولتان به مشکلاتی بخورید.
پس پیش از عقد قرارداد رهن کامل از هر نظر خانه موردنظرتان را بررسی کنید چون معمولا فسخ آن دردسرهای بیشتری نسبت به قراردادهای اجاره دارد. اما اگر نمی‌خواهید استرس پرداخت اجاره‌بهای ماهانه را داشته باشید بهتر است که سراغ رهن کامل بروید. هرچند که اگر فقط بخواهید گزینه‌های رهن کامل را مدنظر قرار دهید به‌خاطر مبلغ بالای بعضی از آنها انتخاب‌هایتان محدود می‌شود و شاید موردهای چندان خوبی نصیبتان نشود. البته این موضوع به وضع بازار مسکن هم بستگی دارد.
مزایای رهن:
۱- عدم نیاز به پرداخت اجاره ماهانه
۲- ثبات در هزینه مسکن
۳- امکان سرمایه‌گذاری پول رهن
معایب رهن کامل:
۱- نیاز به پرداخت مبلغ هنگفت رهن
۲- عدم دریافت سود از پول رهن
۳- دشواری در جابجایی در صورت بروز مشکل
مزایای اجاره:
۱- نیاز به پرداخت مبلغ اولیه کمتر
۲- امکان جابجایی آسان‌تر
۳- دریافت سود از پول پیش
معایب اجاره:
۱- پرداخت اجاره ماهانه
۲- افزایش احتمالی اجاره در سال‌های آینده
۳- عدم ثبات در هزینه مسکن
در نهایت، تصمیم بین رهن کامل و اجاره بستگی به شرایط و نیازهای شما دارد.
